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Revenus fonciers : les travaux déductibles et non déductibles

revenus fonciers : travaux déductibles et non déductibles
Revenus fonciers : travaux déductibles et non déductibles

Toute opération immobilière peut donner lieu à des revenus fonciers. En tant que propriétaire d’un appartement, d’un immeuble ou de parts dans une société foncière ou un fonds de placement, un contribuable peut percevoir des recettes liées à cette activité. Et comme n’importe quel autre revenu, ces dernières devront être déclarées aux impôts. 

Les revenus fonciers, qu’est-ce que c’est ?

Les revenus fonciers les plus connus sont les loyers qu’un propriétaire reçoit lorsqu’il met en location un bien immobilier non meublé. Ce dernier peut être un local d’habitation, comme un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt… Les revenus fonciers peuvent aussi prendre la forme de recettes suivant un investissement dans une société foncière ou dans un véhicule financier – SCI, FPI – destiné à placer son argent dans des biens immobiliers.

Par définition, les revenus fonciers sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable.

Revenus fonciers : cas pratique

Propriétaire d’un local à usage de bureaux, un couple y fait réaliser des travaux de plomberie, d’électricité et de remise en état de la climatisation. Pour le calcul de son impôt personnel, il déduit ces travaux de ses revenus fonciers. Mais là où le couple voit des travaux d’entretien (déductibles), l’administration y voit des travaux d’amélioration (non déductibles).

Elle constate que ces travaux ont permis le remplacement des distributions d’eau et de gaz, l’installation d’une climatisation et d’une VMC, sans qu’il soit établi que le local en était préalablement équipé, la pose du câblage informatique, de détecteurs de présence, de spots encastrés, de convecteurs électriques à panneau rayonnant, etc.

Ces travaux, loin d’être de simples travaux d’entretien, ont consisté à apporter ainsi des équipements de confort qui n’existaient pas auparavant. Ce que confirme le juge qui y voit, lui aussi, des travaux d’amélioration, non déductibles s’agissant d’un local à usage professionnel.

Conditions pour être déductible des revenus fonciers

  • Les dépenses de réparation et d’entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire et non au locataire.
    En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.
  • De plus, ces dépenses doivent avoir été réellement payées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux.
  • Elles ne doivent pas avoir entraîné un accroissement de l’actif immobilier du propriétaire. Faute de quoi, elles sont considérées comme une opération de reconstruction et, par suite, comme des dépenses d’investissement non déductibles.
  • Enfin, elles doivent être prouvées par des justificatifs.

Nouvelles aides financières pour la rénovation énergétique

Nouvelles aides financières pour les travaux de rénovation énergétique
Rénovations énergétiques : nouvelles aides financières

Le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE)

Le CITE à 30 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Les critères de performance de certains systèmes de chauffage (chaudière fioul, gaz, PAC, chauffe-eau solaire) sont modifiés. De plus, les capteurs solaires produisant de l’électricité et de la chaleur sont désormais inclus au CITE sous certaines conditions. A l’inverse, les éoliennes domestiques sont exclues.

Le CITE concerne les travaux d’économies d’énergies et d’utilisation des énergies renouvelables : 30 % du montant des travaux (avec un plafond de dépenses) peut être subventionné pour les propriétaires occupants, sans conditions de ressources et de bouquet.

L’Eco Prêt à Taux Zéro (Eco-PTZ)

L’Eco-PTZ est également prolongé jusqu’en 2018 et ses critères de performance sont alignés sur ceux du CITE. Un Eco-PTZ simplifié est désormais accessible pour les propriétaires éligibles aux aides de l’ANAH.
 L’Eco-PTZ collectif pour les copropriétés a également été simplifié sur certains critères.

L’éco-PTZ permet d’emprunter de l’argent sans payer de taux d’intérêt. Le remboursement est étalé sur 15 ans maximum et jusqu’à 30 000 € peuvent être débloqués, soit une mensualité s’élevant à environ 166 €.
 En comparaison, emprunter 30 000 € sur 15 ans à 0 % d’intérêt plutôt qu’à 3 % permet une économie de plus de 7 000 € de taux d’intérêt. Il est possible de simuler l’échéancier d’un prêt grâce à l’outil de l’ANIL.

Vous pouvez également consulter quelques documents utiles pour souscrire un éco-PTZ, comme les formulaires et documents pratiques ou le guide des travaux considérés comme induits.

En copropriété, l’éco-PTZ collectif permettra d’enclencher des travaux ambitieux.

Cumul Eco-PTZ et CITE, désormais possible pour tous

Depuis peu, il est désormais possible pour tous les ménages de cumuler le crédit d’impôt transition énergétique et le prêt à taux zéro, sans conditions de ressources.

Catégorie(s) : Comptabilité, Fiscalité

Loi Macron et loi Rebsamen : que faut-il en retenir ?

Loi Macron et loi Rebsamen : les points essentiels
Loi Macron et loi Rebsamen : les points essentiels

La loi Macron et la loi Rebsamen sont 2 lois qui ont de gros impacts en droit du travail. Retrouvez les mesures les plus importantes de ces 2 textes.

Loi Macron : 12 dimanches par ans pourront désormais être travaillés pour les commerces de détail, à partir de l’année 2016

Dans les commerces de détail, le repos dominical pouvait jusqu’à présent être supprimé 5 dimanches par an, après décision du maire.

La loi Macron étend le nombre de dimanches concernés à 12. La règle des 12 dimanches par an s’appliquera pour la 1ère fois au titre de l’année 2016.

Pour l’année 2015, le maire pourra désigner 9 dimanches. Pour les commerces de détail alimentaires dont la surface n’excède pas, en principe, 400 m², si des jours fériés sont travaillés (sauf le 1er mai), ils sont déduits des 12 dimanches dans la limite de 3.

La date limite de versement de la participation et de l’intéressement aux salariés est harmonisée au dernier jour du 5ème mois suivant la clôture de l’exercice

Le délai est donc raccourci pour l’intéressement (jusqu’à présent le délai limite est le dernier jour du 7ème mois) et allongé pour la participation (avant le 1er jour du 5ème mois jusqu’alors).

L’intérêt du retard encouru va également être harmonisé puisque l’intéressement appliquera désormais la même règle que la participation : 1,33 fois le taux moyen de rendement des obligations des sociétés privées.

Suppression des fiches pénibilité

Jusqu’à présent, les employeurs devaient consigner dans une fiche de prévention les conditions de pénibilité auxquelles est exposé chaque salarié soumis à des facteurs de risques professionnels dépassant certains seuils, après application de mesures de protection collective et individuelle.

Ces fiches sont supprimées et remplacées par une déclaration annuelle dématérialisée à la CNAV ou à la CARSAT. En pratique, cette déclaration se fait selon les modalités prévues pour la DADS ou la DSN.

C’est sur la base de cette déclaration que des points sont attribués au compte pénibilité.

Loi Rebsamen : fin du CV anonyme obligatoire

La loi Rebsamen met fin à l’histoire du CV anonyme obligatoire qui avait débuté en 2006. Le CV anonyme devient une possibilité pour les entreprises.

Les candidatures pourront être examinées dans les conditions préservant l’anonymat des postulants à un emploi.

Les étudiants « salariés » bénéficient de jours de congés non rémunérés pour leurs examens

Les étudiants bénéficient d’un congé supplémentaire de 5 jours ouvrables par tranche de 60 jours ouvrables travaillés prévus par leur contrat de travail.

Les étudiants devront justifier d’une inscription valide et en cours au sein d’un établissement préparant à l’obtention d’un diplôme d’enseignement supérieur.

Ce congé s’ajoute aux congés payés et, s’il y a lieu, aux congés annuels des salariés de moins de 21 ans ( Code du travail , art. L. 3164-9).

La rupture du contrat d’apprentissage

Pour des contrats d’apprentissage conclus après le 18 août 2015, la période de rupture n’est plus de 2 mois.

Elle dure en effet pendant les 45 premiers jours, consécutifs ou non, de formation pratique en entreprise effectuée par l’apprenti.

Une mesure qui permet de juger l’apprenti réellement sur le temps passé dans l’entreprise. En effet, jusqu’alors la période de 2 mois était calendaire et ne tenait pas compte du fait que l’apprenti pouvait passer une grande partie de son temps au centre de formation.

Catégorie(s) : Comptabilité

Loi Macron : les mesures de financement des entreprises

Loi Macron : les mesures de financement des petites entreprises
Les mesures de financement des petites entreprises

Plusieurs mesures du projet de loi Macron peuvent affecter le financement des petites entreprises. Nous faisons le point après que le texte ait été examiné par le Sénat, la semaine dernière.

Loi Macron : nouvelle dérogation au monopole des établissements financiers

L’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté un dispositif dans le cadre du projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. Un dispositif destiné à déroger (davantage) au monopole des établissements financiers qui limite le prêt inter-entreprises (voir l’article L511-6 du code monétaire et financier). Les deux chambres veulent ainsi autoriser les entreprises à se prêter de l’argent entre elles.

Mais, et c’est l’objet de désaccords parlementaires, cette mesure ne serait pas offerte à toutes les entreprises, tant en ce qui concerne les prêteuses que les emprunteuses. Il faudrait aussi examiner si ce dispositif -s’il est adopté- n’entraîne pas un contournement de la réglementation sur les délais de paiement que les pouvoirs publics ont parallèlement du mal à faire appliquer.

Loi Macron : protection du patrimoine de l'entrepreneur
Protection du patrimoine de l’entrepreneur

Loi Macron : protection du patrimoine de l’entrepreneur

Les entrepreneurs individuels devraient bénéficier de la protection juridique d’office de leur résidence principale à l’égard des créanciers professionnels.

D’une certaine façon, cette mesure revient à reconnaître un double échec : celui de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) et celui de l’insaisissabilité volontaire sur déclaration notariée.

Mais derrière cette protection juridique, il faudra examiner dans le temps si cette mesure ne produira pas un effet -financier- pervers : celui de détourner les créanciers potentiels de l’envie de travailler avec ces entrepreneurs.

Loi Macron : intelligence économique

Une autre mesure pourrait affecter le financement des petites entreprises. Il s’agit de la possibilité de ne pas rendre public le compte de résultat qui est déposé au greffe du tribunal de commerce.

L’objectif affiché par les deux chambres consiste à ne pas divulguer aux concurrents les informations stratégiques contenues dans ce document annuel. Mais l’Assemblée nationale et le Sénat sont en désaccord sur plusieurs aspects parmi lesquels celui du périmètre des tiers qui resteraient autorisés à consulter le document.

La chambre basse veut que les financiers et les investisseurs fassent partie des privilégiés afin de préserver le financement des petites entreprises.

Le Sénat est opposé à les intégrer. Ce différend, comme les autres, sera examiné prochainement par la commission mixte paritaire chargée d’examiner le projet de loi Macron.

Catégorie(s) : Comptabilité

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