La loi Pinel réforme la réglementation relative au bail commercial en privilégiant une plus grande protection du locataire au dépend du bailleur qui craint une diminution de la rentabilité de son investissement locatif. La volonté du législateur par cette loi est de maîtriser les hausses de loyer, équilibrer les relations bailleur/locataire et faciliter l’implantation de nouveaux commerces.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée.

Bail commercial : les mesures instaurées

Les baux de courte durée

La durée maximale des baux de courte durée (dérogatoire ou encore dit « précaire ») est portée de 2 à 3 ans.

Etat des lieux

Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Un autre article du Code civil (article 1731) prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.

Charges et travaux

A l’identique des charges, sous l’ancien régime, la répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.

Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

• un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées

• un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

Un décret ultérieur fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d’information de celui-ci.

Loyer

Le loyer d’un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee. Cet indice est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation.

Partant du constat que le montant des loyers des locaux commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d’affaires des commerçants, un nouvel indice a été institué en 2008 : l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, mais son application n’était pas obligatoire.

A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Les indexations ne pourront plus se faire qu’avec les deux indices – ILC (Indice Loyers Commerciaux) et ILAT (Indice Loyers des Activités Tertiaires).

Déplafonnement

Sous le régime antérieur à la loi PINEL, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements. En effet, dans le cas précis de modifications notables mentionnés à l’article L.145-33, 1°à 4°, du Code du commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer.

La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans.

Enfin la loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l’année précédente. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Cession de bail

La loi prévoie que la cession du bail commercial assortie d’une clause du cédant au profit du bailleur est possible dans la limite de trois ans à compter de la cession du bail. En l’absence de paiement du loyer, le bailleur devra en informer le cédant dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée.

Congé

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors que seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu.

La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Droit de préférence en cas de vente du local

A l’instar des baux d’habitation, la loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.