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Bail commercial : ce qu’il faut savoir

La loi Pinel réforme la réglementation relative au bail commercial en privilégiant une plus grande protection du locataire au dépend du bailleur qui craint une diminution de la rentabilité de son investissement locatif. La volonté du législateur par cette loi est de maîtriser les hausses de loyer, équilibrer les relations bailleur/locataire et faciliter l’implantation de nouveaux commerces.

Le bail commercial : qu'est-ce que c'est ?
Le bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée.

 

Bail commercial : les mesures instaurées

Les baux de courte durée

La durée maximale des baux de courte durée (dérogatoire ou encore dit « précaire ») est portée de 2 à 3 ans.

Etat des lieux

Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Un autre article du Code civil (article 1731) prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.

Charges et travaux

Charges et travaux
Charges et travaux

A l’identique des charges, sous l’ancien régime, la répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.

Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

  • un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées
  • un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

Un décret ultérieur fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d’information de celui-ci.

Loyer

Le loyer d’un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee. Cet indice est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation.

Partant du constat que le montant des loyers des locaux commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d’affaires des commerçants, un nouvel indice a été institué en 2008 : l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, mais son application n’était pas obligatoire.

A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Les indexations ne pourront plus se faire qu’avec les deux indices – ILC (Indice Loyers Commerciaux) et ILAT (Indice Loyers des Activités Tertiaires).

Déplafonnement

Sous le régime antérieur à la loi PINEL, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements. En effet, dans le cas précis de modifications notables mentionnés à l’article L.145-33, 1°à 4°, du Code du commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer.

La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans.

Enfin la loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l’année précédente. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Cession de bail

La loi prévoie que la cession du bail commercial assortie d’une clause du cédant au profit du bailleur est possible dans la limite de trois ans à compter de la cession du bail. En l’absence de paiement du loyer, le bailleur devra en informer le cédant dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée.

Congé

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors que seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu.

La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Droit de préférence en cas de vente du local

A l’instar des baux d’habitation, la loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.

 

Catégorie(s) : Juridique

Gérer plusieurs fonds de boulangerie dans une même entité

L’apport d’un fonds de commerce à une société peut intervenir pour plusieurs motifs : passage d’une entreprise individuelle en société, association au sein d’une société avec d’autres associés, préparation d’une future transmission de l’entreprise… Il n’est pas rare de trouver plusieurs fonds de boulangerie exploités dans une même entité juridique, et notamment dans une entreprise individuelle.

fonds de commerce
Fonds de boulangerie : ce qu’il faut savoir

L’apport d’un fonds de commerce à une société

Un apport en société d’un fonds de commerce peut être réalisé pour plusieurs raisons, notamment :

  • lorsque qu’un entrepreneur individuel souhaite passer en société pour poursuivre son activité, ce qui nécessite d’apporter le fonds de commerce à la nouvelle structure,
  • dans le cadre d’un rapprochement entre plusieurs entrepreneurs individuels et/ou investisseurs, qui constituent ensemble une société pour se développer,
  • afin de préparer une transmission future de l’entreprise,
  • pour avoir la possibilité de dissocier le rôle de l’associé de celui du dirigeant, faculté sans objet en entreprise individuelle,
  • ou encore pour limiter les risques en optant pour une société à responsabilité limitée (SARL ou SAS par exemple).

L’apporteur :

  • apporte son fonds de commerce à une société,
  • cesse en principe son activité individuelle,
  • et reçoit des titres de la société en contrepartie.

La composition du fonds de commerce

Le fonds de commerce est constitué d’un ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises…) et incorporels (clientèle, droit au bail, marque…) permettant l’exploitation d’une activité.

La clientèle est l’élément essentiel du fonds de commerce, ainsi que le droit au bail si l’exploitation a lieu dans un local. Les contrats de travail sont également obligatoirement transmis avec le fonds de commerce.

Par contre, les biens immobiliers, les créances et dettes ainsi que la plupart des contrats en cours ne sont pas transmis avec le fonds de commerce mais cela peut toutefois être prévu.

Il n’est pas rare de trouver plusieurs fonds de boulangeries exploités dans une même entité juridique, et notamment dans une entreprise individuelle.

Plusieurs fonds de boulangerie dans une même entité juridique : exemple chiffré

Plusieurs fonds de boulangerie dans une même entité juridique
Plusieurs fonds de boulangerie dans une même entité juridique

3 boulangeries (A), (B), et (C) sont exploitées dans une entreprise individuelle avec chacune un CAHT de 500.000€

Le taux de marge moyen de l’ensemble des boulangeries  est de 72 % et l’effectif global est de 28 personnes.

La productivité moyenne par boulanger est de 130.000€ HT.

Le résultat global de l’entreprise individuelle est de 100.000€.

Les prélèvements du chef d’entreprise sont de 50.000€.

Jusque-là rien de très particulier. Et pourtant quels sont les avantages et les inconvénients de cumuler plusieurs fonds de commerce dans une entreprise individuelle ?

Cumuler plusieurs fonds de commerce dans une entreprise individuelle : les avantages

  • Coût comptable et juridique moins important,
  • Penser que le suivi administratif et de gestion est simplifié alors qu’en réalité ça ne l’est pas.

Cumuler plusieurs fonds de commerce dans une entreprise individuelle : les inconvénients

  • Les charges sociales et la fiscalité personnelle sont plus importantes étant calculées sur le résultat de l’entreprise (100.000 €) et non sur la réalité des prélèvements (50.000 €).
  • Difficultés pour faire une gestion optimisée et sécurisée dans une même entité. Avoir les 3 activités dans une même entité ne permet pas une gestion claire et précise (sauf avec une comptabilité analytique). Dans bien des cas, vous ne verrez pas les améliorations nécessaires.

Exemple 1: si (A) a un taux de marge de 68 %, (B) 72%, et (C) 75 %, un taux de marge moyen de 72 % pour les 3 peut paraître correcte, alors que le taux de marge de (A) n’est pas bon du tout.

Il convient de rechercher les explications de la mauvaise marge de (A), de trouver des solutions, mettre en place des actions et de suivre le redressement de la marge de (A).

Exemple 2 : si (A) a une productivité de 130.000 € de CAHT par boulanger, (B) 110.000 €, et (C) 150.000 €. On constate que la productivité de (B) est anormalement faible, (A) moyenne, et (C) bonne. Là encore on va pouvoir chercher les explications et mettre en place des actions pour améliorer la rentabilité.

En poussant l’analyse plus loin, on fait les constats suivants :

ð  La boulangerie pâtisserie  (A)  est déficitaire :

Avec une seule entité cela ne se voit pas puisque le résultat global est positif (+100.000 €)

Si (A) devait aller très mal, l’entreprise individuelle pourrait se trouver en cessation de paiement, et le patron boulanger pourrait tout perdre, alors que (B) et (C) sont parfaitement rentables.

ð  En cas de vente d’une boulangerie pâtisserie (A)

Le vendeur (boulanger) sera dans l’impossibilité de présenter à l’acheteur un bilan et un compte d’exploitation de la boulangerie (A), ce qui peut dissuader l’acheteur de (A) qui aura du mal à se faire un avis sur la situation comptable du bien qu’il envisage d’acheter et au banquier sur ce qu’il pourrait financer.

 

Au démarrage de l’activité on opte souvent pour le montage de l’entreprise présentant le coût comptable et juridique le moins cher, … mais par la suite ce même montage peut, compte tenu des évolutions (développement du CAHT, rachat d’un 2ème puis d’un 3ème fonds) coûter en définitive beaucoup plus cher, si on ne pense pas à le faire évoluer.

 

Catégorie(s) : Comptabilité, Juridique

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