Toute opération immobilière peut donner lieu à des revenus fonciers. En tant que propriétaire d’un appartement, d’un immeuble ou de parts dans une société foncière ou un fonds de placement, un contribuable peut percevoir des recettes liées à cette activité. Et comme n’importe quel autre revenu, ces dernières devront être déclarées aux impôts.
Les revenus fonciers, qu’est-ce que c’est ?
Les revenus fonciers les plus connus sont les loyers qu’un propriétaire reçoit lorsqu’il met en location un bien immobilier non meublé. Ce dernier peut être un local d’habitation, comme un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt… Les revenus fonciers peuvent aussi prendre la forme de recettes suivant un investissement dans une société foncière ou dans un véhicule financier – SCI, FPI – destiné à placer son argent dans des biens immobiliers.
Par définition, les revenus fonciers sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable.
Revenus fonciers : cas pratique
Propriétaire d’un local à usage de bureaux, un couple y fait réaliser des travaux de plomberie, d’électricité et de remise en état de la climatisation. Pour le calcul de son impôt personnel, il déduit ces travaux de ses revenus fonciers. Mais là où le couple voit des travaux d’entretien (déductibles), l’administration y voit des travaux d’amélioration (non déductibles).
Elle constate que ces travaux ont permis le remplacement des distributions d’eau et de gaz, l’installation d’une climatisation et d’une VMC, sans qu’il soit établi que le local en était préalablement équipé, la pose du câblage informatique, de détecteurs de présence, de spots encastrés, de convecteurs électriques à panneau rayonnant, etc.
Ces travaux, loin d’être de simples travaux d’entretien, ont consisté à apporter ainsi des équipements de confort qui n’existaient pas auparavant. Ce que confirme le juge qui y voit, lui aussi, des travaux d’amélioration, non déductibles s’agissant d’un local à usage professionnel.
Conditions pour être déductible des revenus fonciers
- Les dépenses de réparation et d’entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire et non au locataire.
En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire. - De plus, ces dépenses doivent avoir été réellement payées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux.
- Elles ne doivent pas avoir entraîné un accroissement de l’actif immobilier du propriétaire. Faute de quoi, elles sont considérées comme une opération de reconstruction et, par suite, comme des dépenses d’investissement non déductibles.
- Enfin, elles doivent être prouvées par des justificatifs.
Nouvelles aides financières pour la rénovation énergétique
Le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE)
Le CITE à 30 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. Les critères de performance de certains systèmes de chauffage (chaudière fioul, gaz, PAC, chauffe-eau solaire) sont modifiés. De plus, les capteurs solaires produisant de l’électricité et de la chaleur sont désormais inclus au CITE sous certaines conditions. A l’inverse, les éoliennes domestiques sont exclues.
Le CITE concerne les travaux d’économies d’énergies et d’utilisation des énergies renouvelables : 30 % du montant des travaux (avec un plafond de dépenses) peut être subventionné pour les propriétaires occupants, sans conditions de ressources et de bouquet.
L’Eco Prêt à Taux Zéro (Eco-PTZ)
L’Eco-PTZ est également prolongé jusqu’en 2018 et ses critères de performance sont alignés sur ceux du CITE. Un Eco-PTZ simplifié est désormais accessible pour les propriétaires éligibles aux aides de l’ANAH. L’Eco-PTZ collectif pour les copropriétés a également été simplifié sur certains critères.
L’éco-PTZ permet d’emprunter de l’argent sans payer de taux d’intérêt. Le remboursement est étalé sur 15 ans maximum et jusqu’à 30 000 € peuvent être débloqués, soit une mensualité s’élevant à environ 166 €. En comparaison, emprunter 30 000 € sur 15 ans à 0 % d’intérêt plutôt qu’à 3 % permet une économie de plus de 7 000 € de taux d’intérêt. Il est possible de simuler l’échéancier d’un prêt grâce à l’outil de l’ANIL.
Vous pouvez également consulter quelques documents utiles pour souscrire un éco-PTZ, comme les formulaires et documents pratiques ou le guide des travaux considérés comme induits.
En copropriété, l’éco-PTZ collectif permettra d’enclencher des travaux ambitieux.
Cumul Eco-PTZ et CITE, désormais possible pour tous
Depuis peu, il est désormais possible pour tous les ménages de cumuler le crédit d’impôt transition énergétique et le prêt à taux zéro, sans conditions de ressources.